2024~2025 부동산 정책 변화, 내 집 마련 가능할까?

2024년 부동산 시장에는 금융 부담 감소, 재개발 촉진, 중도상환수수료 인하, 용적률 거래제 도입, 1기 신도시 재정비 같은 주택시장 변화가 예상되는 해였습니다. 이러한 정책 변화들은 2025년 부동산 시장의 안정과 활성화에 영향을 미치고 있으며 이와 관련되어 새롭게 도입되거나 변경, 추가된 정책변화에 대해 살펴보겠습니다. 

1. 2024년 부동산 정책 변화 요약

2024년 부동산 시장의 안정과 활성화를 목표로 시행된 정책변화에 대한 요약입니다.

📌 1. 중도상환수수료 인하 (2024년 시행)

• 주택담보대출 중도상환수수료율 절반 수준 인하 (최대 1.61% → 0.45%)
• 변동금리·신용대출도 대폭 낮아짐

📌 2. 용적률 거래제 도입 (2024년 시범사업)

• 용적이양제: 사용하지 못한 용적률을 타 지역에 매각 가능
• 강동구 암사동 시범사업 → 재개발 활성화 및 문화유산 보호 기대

📌 3. 1기 신도시 및 지방 노후계획도시 재정비

• 전국 14곳 정비계획 수립 중, 추가 9개 지역 예정
• 부산, 인천, 경기 주요 지역 포함 → 선도지구 지정 가능성 높음
• 주민 협의 및 대책 필요 (이해관계 조율 중요)

📌  신생아 출산 가구 지원 강화

출산율 제고와 주거 안정을 위한 특별 공급 제도가 도입되었습니다.

• 대상: 신생아 출산 가구
• 자격: 입주자 모집 공고일 기준으로 태아를 포함해 2세 이하 자녀가 있는 가구
• 물량: 공공분양과 민간분양을 포함해 총 7만 가구 수준

 

📌  노후계획도시 정비 사업 확대

• 1기 신도시 재건축에 이어, 전국 14곳의 노후계획도시에서 정비 기본계획을 수립
• 부산의 해운대, 화명금곡, 만덕, 다대, 모라 지역과 인천의 연수, 계산, 구월, 만수, 부평부개갈산, 경기의 용인(수지, 구갈), 수원 영통, 안산 반월 등이 주요 대상지로 선정
• 김해, 대전, 양산 등 9개 지역이 추가로 정비 계획을 수립할 예정

 

📌  부동산 PF 연착륙 유도

• 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 안정을 위해 85조 원 이상의 시장 안정 조치를 시행
• 사업성이 있으나 유동성이 어려운 사업장에 대해 한국토지주택공사(LH)가 매입하여 정상화를 추진
• 캠코-민간 공동출자 PF 정상화펀드를 통해 부동산 매입 시 취득세를 50% 한시 감면

국토교통부 주택토지 보도자료 바로가기

 

2. 2025년  대출 규제 강화와 세금 부담 경감 

✅ 중도상환수수료 인하

• 2024년 주택담보, 신용대출 중도상환수수료 인하: 기존 대출 1.43%의 상환수수료➡ 0.56%
• 2025년 중도상환수수료 추가 인하: 신협은 1.61%에서 0.45%로, 저축은행은 1.64%에서 1.24%로 낮아집니다. 은행의 경우에는 1.43%에서 0.56%로 조정됩니다. 

✅ 신생아 특례대출 요건 완화

소득 요건

• 2024년 부부 합산 연소득 기준이 기존 1억 3,000만 원에서 2억 원으로 상향 조정
• 2025년부터 2027년까지 출산한 가구에 대해서는 2억 5,000만 원으로 조정될 예정

대출 조건

• 대출 한도: 최대 5억 원까지 지원됩니다.
• 대출 대상 주택: 전용면적 85㎡ 이하, 가격 9억 원 이하의 주택이 대상입니다.
• 금리: 연 1.6%에서 3.3%까지, 소득 수준과 대출 기간에 따라 차등 적용됩니다.

신청 방법

• 신생아 특례대출은 주요 시중은행에서 취급하고 있으며, 각 은행의 대출 상담 창구를 통해 신청
• 해당 은행의 공식 웹사이트나 국토교통부 주택도시기금 홈페이지를 참고

이러한 소득 요건 완화는 더 많은 출산 가구가 주거 안정을 도모할 수 있도록 지원하는 정책으로, 내 집 마련을 고려하시는 분들에게 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 

국토교통부 주택도시기금 바로가기

 

✅ 공시가격 동결

2025년 공시가격 동결은 정부가 발표한 중요한 부동산 정책 중 하나입니다. 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 등 각종 세금과 주택 관련 정책의 기준이 되는 중요한 지표로, 그 가격이 동결되면 주택 소유자들의 세금 부담이 완화되어 주택유지나 구매에 부담이 감소됩니다. 또한, 공시가격 상승에 따를 불만과 갈등을 방지하여 주택시장 안정과 주거 안정에 기여할 것으로 기대됩니다. 

✅ 단기임대주택제도 부활

정부는 6년 단기임대주택제도를 부활시켰습니다. 이를 통해 주택 공급을 촉진하고, 주거 선택의 폭을 넓히는 효과가 기대됩니다. 하지만 단기임대주택제도의 부활이 전·월세 시장 안정에 기여할 것이라는 기대와 달리, 매물 잠김 현상과 투자 심리 변화에 따라 주택 가격과 임대료 흐름이 달라질 수 있므로 신중한 모니터링이 필요합니다.

• 전·월세 시장 안정: 단기임대(4년 이하) 물량이 늘어나면 전세·월세 공급이 증가해 임대료 상승을 억제
• 다주택자 임대 유도: 양도세 피하기 위한 매물 잠김 가능성, 집값 하락 제한 가능성
• 투자·건설 확대: 세제해택이 부여될 경우 임대사업자 늘어나고, 이로 인해 임대주택 공급 확대 가능
• 실수요자 단기적 부담 완화 vs 제도 변경에 따른 장기적 불확실성

✅ 재건축 안전진단 규제 완화

2025년 6월부터 준공 30년 이상 된 아파트는 안전진단 없이 재건축이 가능해집니다. 이는 노후 주택의 정비와 주택 공급 확대를 위한 조치입니다. 재건축 안전진단의 명칭을 '재건축진단'으로 변경하고, 실시 기한을 사업시행계획인가 전까지로 완화하였습니다. 이러한 개선을 통해 재건축 사업의 진행 속도가 빨라질 것으로 예상됩니다.

✅ 정비구역 추진위원회 구성 허용

정비구역 지정 전에 추진위원회를 먼저 구성할 수 있도록 하는 제도가 도입될 가능성이 언급되었습니다. 정비구역 추진위원회를 사전에 구성하여 주민들의 의견을 반영하고, 사업 추진의 효율성을 높이는 방안이 마련되었습니다. 이는 재개발·재건축 등 도시 정비사업의 속도를 높이기 위한 정책으로서  2025년 정비구역 지정 전 추진위원회 구성 허용은 재개발·재건축 속도를 높이고, 주민 참여를 강화하는 중요한 변화입니다.

✅ 스트레스 DSR 3단계 시행

2025년 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행될 예정으로 대출 규제가 강화되었습니다. 이로 인해 대출 한도가 줄어들 수 있으므로, 주택 구매를 계획하고 있다면 자금 계획을 미리 세우는 것이 좋습니다. 이는 대출자의 상환 능력을 더욱 엄격하게 평가하여 금융 안정성을 높이는 데 기여할 것으로 보입니다.

✅ 인구감소지역 및 비수도권 주택 취득 시 세제 혜택

인구감소지역이나 비수도권 주택을 취득할 경우 세제 혜택이 강화됩니다. 공시가격 4억 원 이하 주택을 신규 취득할 경우, 기존 1 주택자로 간주되어 세제 혜택을 유지할 수 있습니다.

 

3. 긍정적 효과와 부정적 결과

2024년에 시행된 부동산 정책들은 2025년 현재 다양한 영향을 미치고 있습니다. 이러한 변화들은 2024년에 비해 2025년에 추가되거나 변경된 부동산 정책 및 제도에 대한 효과에 대해 알아보겠습니다. 

💥 중도상환수수료 인하

• 긍정적 효과: 주택담보대출 중도상환수수료의 인하로 대출자들의 조기 상환 부담이 감소하여 금융 부담이 완화
• 부정적 결과: 일부 전문가들은 이러한 조치가 대출 상환을 촉진하여 금융기관의 수익성에 부정적인 영향

💥 용적률 거래제 도입

• 긍정적 효과: 용적이양제의 도입, 재개발이 어려운 지역에서 활용하지 못한 용적률을 다른 지역에 매각하여 정비사업을 촉진하고, 문화유산 보존과 개발의 균형을 이루는 데 기여
• 부정적 결과: 용적률 거래에 따른 개발 압력이 증가로 인한 주변 환경과 조화롭지 않은 개발 진행 가능성

💥 1기 신도시 및 지방 노후계획도시 재정비

• 긍정적 효과: 노후화된 1기 신도시와 지방 계획도시의 재정비를 통한 주거 환경 개선과 지역 경제 활성화
• 부정적 결과: 재정비 과정에서 주민들의 의견 갈등, 대규모 주거 이동에 따른 사회적 비용이 증가

종합적으로, 2024년 부동산 정책 변화는 주택 시장의 안정과 활성화에 기여하였으나, 일부 부작용도 발생하였습니다. 따라서 향후 정책 수립 시 이러한 부정적 결과를 최소화하기 위한 보완책이 필요합니다.

부동산대책 정보사이트 정책풀이집 바로가기

 

4. 2025, 주택마련의 참고사항

각자의 여건에 따라 다르겠지만, 2025년 주택 마련을 고려하시는 30대 이후 분들을 기준으로 시장 동향과 최적의 조건에 대하여 전문가들의 조언을 종합하여 알아보았습니다. 

❓ 시장 전망

• 가격 동향: 전문가들의 의견에 따르면, 상반기에는 주택 시장이 약세를 보이다가 하반기부터 상승 전환할 것으로 예상됩니다. 이는 공급 부족과 금리 인하 가능성 등이 주요 요인으로 작용할 것으로 보입니다.
• 공급 상황: 신규 주택 공급이 부족하여, 특히 서울 지역의 주택 가격 상승 압력이 예상됩니다.

❓ 주택 마련 전략

• 상반기 매수 고려: 상반기에는 관망세가 예상되므로, 이 시기 매수하면 비교적 좋은 조건으로 주택을 마련 유리
• 청약 기회 활용: 서울 및 수도권에 주요 분양 단지가 분양 예정, 신축 아파트 공략에 청약 제도를 적극 활용

❓ 고려해야 할 사항

• 금리 변동: 기준금리 인하 가능성이 있으므로, 대출 금리 변동을 주시하여 자금 계획을 세우는 것이 중요
• 개인 재무 상태: 개인의 재무 상황과 대출 상환 능력을 면밀히 검토하여 무리한 부담이 없도록 계획을 수립

 

이러한 변화들은 2024년에 비해 2025년에 추가되거나 변경된 부동산 정책 및 제도입니다. 공시 가격 동결, 재건축 절차 개선, 임대 주택 제도의 부활 등 다양한 정책 변화가 있습니다. 공시 가격은 2020년 수준으로 유지되며 세금 부담을 줄이는 방안이 강조되었고, 단기 등록 임대 주택은 의무 임대 기간이 늘어나면서 임차인의 안정적인 주거 환경 조성을 목표로 하고 있습니다. 재건축 절차가 간소화되어 사업 추진 속도가 빨라질 전망인 가운데, 대출 규제 강화와 세금 부담 경감의 상반된 효과에 대해 자세히 설명합니다. 종합하면, 2025년 상반기는 주택 마련에 비교적 유리한 시기로 판단되며, 청약 기회를 적극 활용하는 것이 좋습니다. 다만, 개인의 재무 상태와 시장 변동성을 충분히 고려하여 신중한 결정을 내리시기 바랍니다. 또한, 각 정책의 변화에 따른 효과들이 시간이 지나면서 변화가 있을 수 있으므로 지속적인 모니터링은 필요합니다.